Warum Leerstand Schäden anzieht
Ein Gebäude ohne Nutzer ist ein Gebäude ohne Augen. Niemand bemerkt das eingeschlagene Fenster, den tropfenden Wasserhahn oder die aufgebrochene Kellertür. Typische Folgen sind Metall- und Kabeldiebstahl, Vandalismus, Graffiti, Brandstiftung, illegale Müllablagerungen und unbefugtes Bewohnen. Hinzu kommen technische Schäden: Eine geplatzte Leitung im unbeheizten Winter fällt oft erst auf, wenn das Wasser schon Wochen gelaufen ist.
Die Leerstandsbewachung setzt genau hier an. Sie ersetzt die fehlenden Nutzer durch regelmäßige Kontrollen, Präsenz und eine Dokumentation des Zustands.
Bausteine der Bewachung
- Außenkontrolle: Zugänge, Fenster, Zaun, Tore, Hinweise auf Eindringen
- Innenbegehung: Leitungen, Feuchtigkeit, Heizung, Stromverteilung, Spuren von Aufenthalten
- Wechselnde Zeiten: Kontrollen zu unterschiedlichen Tages- und Nachtzeiten, damit kein Muster erkennbar ist
- Technik: Melder oder Kameras mit Aufschaltung und Alarmverfolgung
- Bericht: Zustand mit Fotos und Zeitstempel nach jeder Kontrolle
Welche Mischung passt, hängt von Lage, Größe und Wert des Objekts ab. Eine leerstehende Villa am Stadtrand braucht etwas anderes als ein ehemaliges Bürogebäude in Hamburg-Hammerbrook oder eine stillgelegte Gewerbehalle am Berliner Stadtrand.
Pflichten des Eigentümers
Auch ein leeres Gebäude unterliegt der Verkehrssicherungspflicht: Von ihm dürfen keine Gefahren für Dritte ausgehen, etwa durch lose Bauteile oder offene Schächte. Gegenüber dem Gebäudeversicherer kann ein längerer Leerstand eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung im Sinne von § 23 VVG sein; zudem enthalten viele Verträge Obliegenheiten, etwa zum Frostschutz oder zu regelmäßigen Kontrollen. Was genau gilt, steht in den Versicherungsbedingungen.
Die Berichte der Leerstandsbewachung sind deshalb mehr als eine Formalie. Sie zeigen im Schadenfall, dass das Objekt kontrolliert und gepflegt wurde.
Typische Fehler
Häufig wird erst bewacht, wenn der erste Schaden passiert ist. Dann ist das Objekt bereits bekannt und Täter kommen wieder. Besser ist der Beginn mit dem Auszug des letzten Nutzers. Ein zweiter Fehler sind Kontrollen, die immer zur gleichen Zeit stattfinden, und ein dritter, dass Schlüssel, Zählerstände und Zustand bei der Übergabe nicht dokumentiert werden.
Staffsec übernimmt die Leerstandsbewachung in Schleswig-Holstein, Hamburg und Berlin mit digitalen Berichten nach jeder Kontrolle.