Warum leere Gebäude ein eigenes Risiko haben
Ein Gebäude ohne Nutzer verändert sich schnell. Niemand bemerkt den tropfenden Wasserhahn, niemand sieht das eingeschlagene Kellerfenster, niemand schließt die Tür, die der Wind aufgedrückt hat. Was im genutzten Haus nach Stunden auffällt, bleibt im Leerstand oft wochenlang unentdeckt. Der Schaden wächst mit der Zeit, in der niemand hinschaut.
Betroffen sind ganz unterschiedliche Objekte: ein Bürogebäude zwischen zwei Mietern in Hamburg, eine ehemalige Schule vor dem Umbau, ein Wohnblock in Berlin vor der Sanierung, ein Hofgebäude nach einer Betriebsaufgabe in Schleswig-Holstein, ein Ladenlokal in der Innenstadt. Die Risiken ähneln sich trotzdem stark.
- Vandalismus und Graffiti, oft beginnend mit einer einzigen zerbrochenen Scheibe
- Metalldiebstahl: Kupferleitungen, Dachrinnen, Heizkörper, Kabel aus Verteilern
- Unbefugtes Übernachten und Feiern mit Brandgefahr durch offenes Feuer
- Wasserschäden durch Frost, Rohrbruch oder verstopfte Dachentwässerung
- Illegale Müllablagerung auf dem Grundstück
- Haftungsrisiken, wenn sich jemand auf dem Gelände verletzt
Versicherung: Leerstand ist meldepflichtig
Für Eigentümer ist der wichtigste Punkt oft der unbequemste. Viele Gebäudeversicherungen behandeln einen längeren Leerstand als Gefahrerhöhung im Sinne der §§ 23 ff. Versicherungsvertragsgesetz. Wer sie nicht anzeigt, riskiert im Schadensfall, dass die Versicherung ihre Leistung kürzt oder ganz verweigert. Ab wann ein Leerstand als erheblich gilt, regeln die jeweiligen Vertragsbedingungen unterschiedlich.
Deshalb sollten Sie früh mit Ihrem Versicherer sprechen und schriftlich festhalten, welche Auflagen gelten. Typisch sind regelmäßige Kontrollen des Gebäudes, das Absperren und Entleeren wasserführender Leitungen in der kalten Jahreszeit oder eine ausreichende Beheizung, verschlossene Zugänge und eine dokumentierte Überprüfung. Manche Versicherer verlangen zusätzlich bestimmte Sicherungen wie verschlossene Kellerfenster oder abgestellte Elektrik.
Die Dokumentation ist dabei mindestens so wichtig wie die Kontrolle selbst. Ein Bericht mit Datum, Uhrzeit und Fotos zeigt im Schadensfall, dass die Obliegenheiten erfüllt wurden.
Verkehrssicherungspflicht hört mit dem Auszug nicht auf
Auch ein leeres Gebäude gehört jemandem, und dieser Eigentümer bleibt für die Sicherheit verantwortlich. Lose Dachziegel, ungesicherte Schächte, morsche Treppen oder ein offener Zugang zu einem baufälligen Gebäudeteil können zu Ansprüchen nach § 823 BGB führen, wenn sich jemand verletzt. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Person unbefugt auf dem Grundstück war, insbesondere wenn Kinder angelockt werden könnten.
Praktisch heißt das: Gefahrenstellen absperren, Zugänge verschließen, Verbotsschilder anbringen, Wege im Winter beobachten und regelmäßig nachsehen, ob alles noch so ist, wie es sein soll. Gerade die Nachkontrolle wird oft vergessen, wenn das Objekt nicht mehr im Alltag des Eigentümers vorkommt.
Ein oft übersehener Punkt ist der Winterdienst. Die Räum- und Streupflicht für angrenzende Gehwege ergibt sich aus den Satzungen der Gemeinden und endet nicht mit dem Leerstand. Wer in Kiel, Lübeck oder Berlin ein leeres Haus an einer belebten Straße besitzt, sollte deshalb einen Winterdienst beauftragen und dessen Einsätze ebenfalls dokumentieren lassen. Die Leerstandskontrolle kann dabei mit prüfen, ob geräumt wurde, ersetzt den Winterdienst aber nicht.
Die ersten Tage: Sofortmaßnahmen beim Leerzug
Die Zeit direkt nach dem Auszug entscheidet viel. Ein Gebäude, das von außen bewohnt wirkt und gut gesichert ist, wird seltener zum Ziel. Folgende Schritte haben sich bewährt:
- Alle Schlüssel einsammeln, Schließanlage prüfen und bei Bedarf Zylinder tauschen
- Fenster und Türen im Erdgeschoss und Keller sichern, bei Bedarf mit Platten verschließen
- Wasser absperren oder Frostschutz sicherstellen, Heizung nach Vorgabe der Versicherung betreiben
- Strom auf das Nötige reduzieren, zum Beispiel für Außenlicht und Meldetechnik
- Wertvolles und Brennbares entfernen, Müll und Sperrgut abfahren lassen
- Briefkasten leeren lassen oder abmelden, damit sich keine Post stapelt
- Versicherung informieren und Auflagen schriftlich festhalten
- Zuständige Ansprechpartner und Notfallnummern festlegen
Kontrollen: wie oft und was genau?
Die passende Kontrolldichte hängt von Lage, Zustand und Vorgeschichte ab. Ein gut verschlossenes Bürogebäude in ruhiger Lage braucht weniger Aufmerksamkeit als eine alte Fabrikhalle, in der schon Jugendliche gefeiert haben. Grundsätzlich gilt: Unregelmäßige Zeiten wirken stärker als feste Uhrzeiten, weil Beobachter kein Muster erkennen.
Für viele Objekte hat sich ein Revierdienst mit mehreren Kontrollen pro Woche oder pro Nacht bewährt, ergänzt um Innenkontrollen in festen Abständen. Bei hohem Risiko, etwa nach wiederholten Einbrüchen oder bei großen Metallmengen im Gebäude, kann zeitweise ein fester Posten oder eine Videoüberwachung mit Aufschaltung sinnvoll sein. Die Leistung Leerstandsbewachung verbindet diese Bausteine.
| Kontrollpunkt | Worauf die Streife achtet |
|---|---|
| Außenhaut | Fenster, Türen, Tore, Zaun, Spuren von Aufbruchversuchen |
| Dach und Entwässerung | lose Teile, verstopfte Rinnen, Wasser an Fassaden |
| Innenräume | Feuchtigkeit, Gerüche, Spuren von Übernachtung oder Feuer |
| Technik | Heizung, Frostschutz, Zähler, Funktion der Außenbeleuchtung |
| Grundstück | Müllablagerungen, fremde Fahrzeuge, Trampelpfade |
So läuft eine Leerstandskontrolle vor Ort ab
Eine gute Kontrolle folgt einer festen Reihenfolge, damit nichts vergessen wird, auch wenn die Kraft wechselt. Die Reihenfolge steht in der Dienstanweisung und wird bei der ersten Begehung gemeinsam festgelegt. In der Praxis sieht ein Rundgang meist so aus:
- Annäherung: Das Objekt wird zunächst aus dem Fahrzeug oder vom Gehweg aus betrachtet. Brennt Licht, wo keins brennen sollte? Stehen fremde Fahrzeuge vor dem Tor?
- Außenrundgang: einmal komplett um das Gebäude, alle Zugänge, Kellerschächte, Feuertreppen und Nebengebäude. Spuren an Türen und Fenstern werden fotografiert.
- Entscheidung: Bei Anzeichen auf Personen im Gebäude geht die Kraft nicht hinein, sondern verständigt über die Leitstelle die Polizei und beobachtet von außen.
- Innenrundgang: wenn außen alles unauffällig ist und eine Innenkontrolle vereinbart wurde. Geprüft werden Feuchtigkeit, Temperatur, Gerüche, Spuren von Übernachtung und der Zustand der Technik.
- Verschließen: alle geöffneten Türen wieder sichern, Meldetechnik scharfschalten, Schlüssel zurück ins Depot.
- Bericht: Uhrzeit, Befund, Fotos, gegebenenfalls Empfehlung – noch vor Ort oder unmittelbar danach.
Wie lange eine Runde dauert, hängt von Größe und Zustand ab. Ein kleines Ladenlokal ist schnell erledigt, ein mehrgeschossiges Bürogebäude mit Tiefgarage braucht deutlich länger. Hinweise zum Aufbau solcher Rundgänge gibt auch der Ratgeber zum Kontrollgang im Revierdienst.
Wer im Leerstand wofür zuständig ist
Ein leeres Gebäude hat oft mehr Beteiligte als ein genutztes – nur dass sich keiner richtig zuständig fühlt. Eigentümer, Verwaltung, Makler, Versicherer und Sicherheitsdienst sehen jeweils einen Ausschnitt. Klären Sie deshalb schriftlich, wer was übernimmt.
| Beteiligte | Typische Aufgabe im Leerstand |
|---|---|
| Eigentümer | trägt Verkehrssicherungspflicht und Versicherungsobliegenheiten, entscheidet über Maßnahmen |
| Hausverwaltung | hält Schlüssel, Unterlagen und Kontakte, beauftragt Handwerker |
| Versicherer | legt Auflagen für Kontrollen, Heizung und Sicherung fest |
| Sicherheitsdienst | führt Kontrollen durch, reagiert auf Alarme, dokumentiert |
| Haustechnik oder Hausmeisterdienst | Heizung, Frostschutz, Entwässerung, kleinere Reparaturen |
| Makler oder Projektentwickler | Besichtigungen, Übergaben an Interessenten, Abstimmung von Terminen |
Besonders kritisch sind Besichtigungen. Nach einem Maklertermin bleibt erfahrungsgemäß häufiger ein Fenster gekippt oder eine Nebentür offen. Vereinbaren Sie, dass jede Besichtigung vorher gemeldet wird, damit die nächste Kontrolle gezielt danach schaut.
Wenn doch etwas passiert: die ersten Stunden
Trotz guter Vorbereitung kann es zu einem Einbruch, einem Brand oder einem Wasserschaden kommen. Dann zählt eine klare Reihenfolge. Zuerst kommen Menschen, dann die Sicherung, dann die Dokumentation. Liegt ein Brand vor oder ist jemand verletzt, ruft die Kraft über den Notruf Feuerwehr oder Rettungsdienst und weist die Einsatzkräfte ein. Bei einem Einbruch verständigt sie die Polizei und verändert am Tatort möglichst nichts.
Sobald die Lage unter Kontrolle ist, wird die Kontaktperson des Eigentümers informiert. Sie entscheidet über Notmaßnahmen wie das Verschließen einer aufgebrochenen Tür mit Platten oder das Abstellen des Wassers. Der Versicherer sollte den Schaden zeitnah gemeldet bekommen, zusammen mit den Berichten der letzten Kontrollen. Diese zeigen, dass das Gebäude bis zum Ereignis ordnungsgemäß betreut wurde.
Nach einem Vorfall lohnt es sich, die Kontrolldichte für einige Zeit zu erhöhen. Wer einmal erfolgreich in ein leeres Gebäude gelangt ist, kommt erfahrungsgemäß gern wieder – oder erzählt es weiter.
Berichte, die im Schadensfall tragen
Ob eine Kontrolle stattgefunden hat, lässt sich später nur mit Unterlagen zeigen. Gerade bei Versicherungsauflagen kommt es darauf an, dass die Dokumentation vollständig und nachvollziehbar ist. Ein Bericht, der nur „alles in Ordnung“ enthält, hilft wenig. Besser sind wenige, aber konkrete Angaben, die jedes Mal gleich aufgebaut sind.
Digitale Kontrollberichte erleichtern das: Der Zeitstempel entsteht automatisch, Fotos werden direkt der Kontrollstelle zugeordnet, und Eigentümer oder Verwaltung können den Bericht ohne Umweg lesen. Vereinbaren Sie, dass Auffälligkeiten nicht nur im Bericht stehen, sondern zusätzlich telefonisch gemeldet werden, wenn schnelles Handeln nötig ist.
- Datum, Uhrzeit von Beginn und Ende der Kontrolle
- kontrollierte Bereiche außen und innen
- Raumtemperatur an festgelegten Messpunkten in der kalten Jahreszeit
- Fotos von Zugängen, auffälligen Stellen und Zählerständen, wenn vereinbart
- festgestellte Schäden oder Veränderungen gegenüber der letzten Runde
- veranlasste Maßnahmen und informierte Personen
Bewahren Sie die Berichte so lange auf, wie Ansprüche aus dem Leerstandszeitraum denkbar sind. Wie lange das ist, klären Sie mit Ihrem Versicherer oder Ihrer rechtlichen Beratung.
Zwei Beispiele aus Norddeutschland
Bürogebäude in Hamburg zwischen zwei Mietern. Nach dem Auszug steht eine Etage für mehrere Monate leer, die übrigen Etagen sind vermietet. Hier geht es weniger um Einbrecher als um Technik und Zugänge: Die Kontrolle prüft vor allem Heizung, Sanitärräume und die Etagentür. Nach einem Hinweis im Bericht auf einen tropfenden Heizkörper wird dieser getauscht, bevor ein Wasserschaden in der Etage darunter entsteht.
Ehemalige Hofstelle in Schleswig-Holstein. Ein alleinstehendes Gebäudeensemble am Ortsrand, nach Betriebsaufgabe leer, mit Kupfer in der alten Elektrik und guter Sicht von der Straße. Hier ist das Risiko Metalldiebstahl und unbefugtes Feiern. Die Lösung besteht aus einem verschlossenen Zufahrtstor, einer mobilen Videoüberwachung mit Aufschaltung und mehreren nächtlichen Kontrollen zu wechselnden Zeiten. Spuren eines Lagerfeuers in der Scheune führen dazu, dass die Feldzufahrt zusätzlich gesperrt wird.
Technik, die im Leerstand hilft
Technik ist im Leerstand besonders nützlich, weil sie rund um die Uhr da ist, ohne Personal zu binden. Wichtig ist aber, dass jemand auf ihre Meldungen reagiert. Bewährte Bausteine sind:
- Funkgestützte Einbruchmelder, die ohne aufwendige Verkabelung auskommen
- Mobile Videotürme mit Aufschaltung, siehe Videoüberwachung mit Intervention
- Wassermelder und Temperaturfühler, die vor Frost oder Rohrbruch warnen
- Zeitgesteuerte Beleuchtung, die Anwesenheit vermittelt
- Rauchwarnmelder mit Funkweiterleitung
Typische Fehler im Leerstand
Die meisten Schäden im Leerstand entstehen nicht durch fehlende Technik, sondern durch Lücken in der Organisation. Häufig ist niemand zuständig, weil der Hausmeister mit dem letzten Mieter gegangen ist. Schlüssel kursieren bei ehemaligen Nutzern, Handwerkern und Maklern, ohne dass jemand den Überblick hat, siehe Schlüsselverwaltung. Die Versicherung erfährt erst nach dem Schaden vom Leerstand. Und die erste zerbrochene Scheibe wird nicht sofort ersetzt, was wie eine Einladung wirkt.
Ebenfalls riskant: Kontrollen ohne Bericht. Wer nur mündlich hört, dass „alles in Ordnung“ war, kann später nichts belegen. Ein kurzer Bericht mit Zeitstempel und Fotos nach jeder Kontrolle schafft Klarheit für Eigentümer, Verwalter und Versicherung.
Unterschätzt wird auch das Ende des Leerstands. Bevor neue Mieter, Handwerker oder Käufer einziehen, lohnt sich ein gemeinsamer Abschlussrundgang. Dabei wird festgehalten, in welchem Zustand das Gebäude übergeben wird, welche Schlüssel ausgegeben sind und welche Sicherungen wieder entfernt werden können. So endet die Verantwortung sauber und nicht mit offenen Fragen.
Leerstandsbewachung mit Staffsec
Staffsec übernimmt Kontrollen und Bewachung leerstehender Objekte in Schleswig-Holstein, Hamburg und Berlin und dokumentiert jede Runde digital mit Zeitstempel und Fotos. Für eine Einschätzung Ihres Objekts nutzen Sie gern die Kontaktseite.
