Ein Haus zwischen zwei Leben
Bei einer umfassenden Sanierung steht ein Wohngebäude oft monatelang ganz oder teilweise leer. Mieter ziehen aus oder werden umgesetzt, Gutachter und Planer gehen ein und aus, dann rücken die Gewerke an. In dieser Zeit ist das Haus weder bewohnt noch eine richtige Baustelle, und genau das macht es anfällig.
Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Verwalter in Hamburg, Kiel, Lübeck oder Berlin kennen das Muster: Kaum sind die letzten Mieter ausgezogen, werden Kupferleitungen gestohlen, Fenster eingeworfen oder Räume unbefugt genutzt. Jeder dieser Vorfälle verzögert die Sanierung und kostet Geld.
Die Phasen und ihre typischen Risiken
Eine Sanierung läuft in Phasen ab, und jede Phase hat eigene Schwachstellen. Wer die Sicherung daran ausrichtet, setzt die Mittel gezielt ein.
| Phase | Typische Risiken | Mögliche Maßnahmen |
|---|---|---|
| Teilleerstand während des Auszugs | Unbefugtes Betreten leerer Wohnungen, Sperrmüll im Treppenhaus, Verunsicherung der verbliebenen Mieter | Leere Einheiten verschließen, Kontrollgänge, klarer Ansprechpartner für Mieter |
| Vollständiger Leerstand vor Baubeginn | Metalldiebstahl, Vandalismus, Wasser- und Frostschäden | Leerstandsbewachung mit regelmäßigen Kontrollen, Sicherung der Zugänge |
| Bauphase | Diebstahl von Material und Werkzeug, Brandgefahr durch Heißarbeiten | Baustellenbewachung, Brandwache bei Heißarbeiten, Schlüsselregelung |
| Nach Fertigstellung bis zum Einzug | Beschädigung neuer Ausstattung, Diebstahl von Küchen und Geräten | Objektschutz oder Kontrollgänge bis zur Übergabe |
Die größte Gefahr liegt oft in den Übergängen. Wenn der letzte Mieter ausgezogen ist, die Baufirma aber erst in drei Wochen beginnt, fühlt sich niemand zuständig. Diese Lücke sollte im Vorfeld geschlossen werden.
Hilfreich ist ein einfacher Zeitplan, der neben den Bauterminen auch die Sicherungsphasen zeigt: Ab wann steht welcher Teil leer, wann übernimmt die Baufirma das Gelände, wann wird an den Bauherrn zurückgegeben? Mit diesem Plan lassen sich Leistungen rechtzeitig anfragen und Zuständigkeiten schriftlich festhalten. Auch die Übergabe der Schlüssel zwischen Hausverwaltung, Sicherheitsdienst und Baufirma sollte darin geregelt sein, damit nachvollziehbar bleibt, wer wann Zugang hatte.
Leerstand sichern: was wirklich zählt
Für die Leerstandsphase gelten einige Grundregeln, die sich in der Praxis bewährt haben. Ausführlich behandelt sie der Ratgeber Leerstand sichern.
- Zugänge sichern: Haustüren, Kellerzugänge und Erdgeschossfenster verschließen, bei Bedarf mit Platten oder Gittern.
- Bewohnt wirken lassen: Briefkästen leeren, Aushänge entfernen, Grünflächen pflegen.
- Technik prüfen: Wasser absperren oder Leitungen entleeren, Heizung auf Frostschutz, Strom nur wo nötig.
- Kontrollieren und dokumentieren: Regelmäßige Kontrollgänge mit Bericht, damit Schäden früh auffallen.
- Nachbarn einbinden: Eine Telefonnummer für Hinweise aushängen oder an die Nachbarschaft geben.
Gerade im Winter kommen Frost und Feuchtigkeit als Risiko hinzu. Ein geplatzter Wasserstrang in einem leeren Haus kann wochenlang unbemerkt bleiben, wenn niemand kontrolliert.
Die verbliebenen Mieter nicht vergessen
Bei Teilleerstand wohnen noch Menschen im Haus. Für sie ist die Situation belastend: leere Wohnungen nebenan, fremde Personen im Treppenhaus, Baulärm. Ein sichtbarer und ansprechbarer Sicherheitsdienst kann hier viel Unsicherheit nehmen. Wichtig ist ein freundliches, respektvolles Auftreten und ein klarer Auftrag: Was kontrolliert die Einsatzkraft, an wen können sich Mieter wenden, was passiert bei einer Meldung?
Die Abstimmung mit dem Wohnungsunternehmen gehört in eine Dienstanweisung. Sie regelt auch, wie mit Hausrecht und unbefugten Personen umzugehen ist, etwa wenn Menschen in leeren Wohnungen übernachten. Hier ist Fingerspitzengefühl gefragt, und die Grenzen der Befugnisse müssen allen klar sein.
Eine Zuständigkeit über alle Phasen
Am einfachsten wird es, wenn ein Dienstleister das Objekt über alle Phasen begleitet: erst Leerstandsbewachung, dann Baustellenbewachung, bei Bedarf Brandwachen, und am Ende Kontrollen bis zur Übergabe. Das Objekt ist bekannt, die Schlüssel sind geregelt, und die Berichte bilden die ganze Sanierung lückenlos ab.
Staffsec sichert Wohngebäude und Quartiere in Schleswig-Holstein, Hamburg und Berlin in allen Phasen einer Sanierung. Sprechen Sie uns gern an, wenn bei Ihnen ein Sanierungsprojekt ansteht.
